Čoraz viac investorov si teraz uvedomuje, že skutočná sloboda nespočíva v počte odpracovaných hodín, ale v schopnosti generovať príjem, ktorý sa neviaže na ich aktívnu prítomnosť.

Pre mnohých však stále zostáva finančná nezávislosť vzdialeným, až takmer mýtickým cieľom. Za reálnu ju považujú len pre tých, ktorí sú ochotní neustále sledovať trhy, aktívne obchodovať a venovať každú voľnú chvíľu optimalizácii portfólia. 

Jeden typ aktíva sa v tomto kontexte predsa len ukazuje ako časom preverený pilier dlhodobého bohatstva. Ide o investičné nehnuteľnosti. 

Polopasívny príjem

Investori do realít sa nenaháňajú za novými obchodnými príležitosťami, spoliehajú sa na polopasívny príjem, ktorý im generuje majetok kúpený pred časom. 

Investovanie do nehnuteľností sa líši od väčšiny iných tried aktív. Poskytuje nielen potenciál zhodnotenia kapitálu v dlhodobom horizonte, ale aj pravidelný peňažný tok vo forme nájmu. 

Tento duálny prínos je kľúčový. Nehnuteľnosti dokážu plynulo financovať životný štýl investora, pričom hodnota samotného aktíva je chránená pred infláciou a spravidla rastie spoločne s ekonomickým rozvojom.

Prechod od tradičného zamestnaneckého príjmu k polopasívnemu príjmu z nehnuteľností často definuje jediné, transformačné poznanie – princíp finančnej páky a prenosu nákladov. 

Aj keď sa realitné investície zdajú bežným ľuďom nedostupné, kvôli vysokej počiatočnej kapitálovej náročnosti, nemusí to byť úplne pravda.

Pri nehnuteľnostiach existuje mechanizmus, ktorý umožňuje budovať rozsiahle portfólio aj s menším štartovacím kapitálom. Tento mechanizmus spočíva vo využití bankového financovania, pričom najdôležitejšia časť – splácanie dlhu – sa presúva na nájomcov. 

Investori v takomto prípade nie sú tými, ktorí splácajú aktívum, ale tými, ktorí profitujú z jeho prevádzky a dlhodobého zhodnotenia.

Z historického hľadiska nebolo investovanie do nehnuteľností nikdy len pre extrémne bohatých. Kľúčom k úspechu vždy bol a zostáva systém. 

Investor, ktorý pozná správne kroky pre analýzu trhu, výber nehnuteľnosti, efektívne financovanie a optimálnu správu, môže začať s relatívne malými úsporami a postupne budovať portfólio, ktoré má potenciál rásť exponenciálne. 

Je to cesta, ktorá si vyžaduje disciplínu a znalosti, ale sľubuje kontrolu nad vlastným časom a financiami.

Prečítajte si aj

Ceny nehnuteľností rastú, hypotéky sa odtrhli z reťaze. Experti radia neváhať

Princípy overené praxou

Skúsenosti investorov ukazujú, že úspech v realitách je záležitosťou implementácie overených stratégií. Róbert Koch, ktorý sa o svoje poznatky delí v knihe Zarábaj na nehnuteľnostiach, je príkladom človeka, ktorý úspešne prešiel z aktívneho zamestnania k finančnej nezávislosti vďaka tomuto modelu. 

Jeho príbeh začal s relatívne malým kapitálom, ale viedol k vybudovaniu portfólia v hodnote presahujúcej 2 milióny eur.

Kochova metóda je založená na sedem-krokovom systéme, ktorý má investorom umožniť systematicky budovať portfólio. Cieľom však nie je len kúpiť nehnuteľnosť.

Ide o nastavenie fungujúceho mechanizmu, ktorý zabezpečí, že nehnuteľnosti sa zhodnocujú, generujú príjem a zároveň ich splácanie prebieha cez externé zdroje – platby od nájomníkov. 

Tento prístup transformuje nehnuteľnosť z pasíva, ktoré si vyžaduje údržbu a splácanie, na aktívum, ktoré pracuje pre svojho majiteľa. Vďaka aplikácii týchto krokov je pasívny príjem pre investorov reálne dosiahnuteľný. 

Systém dokáže poskytnúť finančnú slobodu v horizonte 3 až 5 rokov. To je obrovský rozdiel oproti desaťročiam, ktoré sú často potrebné v tradičnom zamestnaní. Práve rýchlosť a systematickosť tohto prístupu mení životné cesty mnohých ľudí.

Kniha ako systém

Pre tých, ktorí sa chcú vyhnúť chybám začiatočníkov a rýchlo dosiahnuť merateľné výsledky, má Koch k dispozícii predmetnú knihu, v ktorej celý systém podrobne popisuje. 

Rozsiahla publikácia obsahujúca množstvo cenných poznatkov, predstavuje pre investorov skratku k úspechu. Nejde o drahú teóriu, ale o osvedčený model, ktorý priniesol výsledky nielen samotnému realitnému expertovi, ale aj desiatkam jeho klientov. 

Investori, ktorí odkladajú začiatok investovania do nehnuteľností, podľa neho prichádzajú o peniaze a čas, ktoré by im už mohli prinášať zisk.

Realitné investície sú o prebratí kontroly a o zavedení systému, ktorý zabezpečí, že peniaze budú pracovať nepretržite, bez ohľadu na to, či sú ich majitelia aktívne zapojení do procesu. Týmto spôsobom si investori podľa Kocha kupujú nielen majetok, ale predovšetkým čas a slobodu.

Článok Nemeňte čas za peniaze. Vybudujte impérium nehnuteľností z peňazí nájomníkov je zobrazený ako prvý na Richvall.

Významná posila

Marian Bátovský prináša 27 rokov skúseností v oblasti underwritingu a vedenia tímov na trhoch CEE, čo z neho robí ideálneho lídra pre ďalšie ambície spoločnosti.

Česká republika je pre Colonnade dlhodobo kľúčovým trhom vďaka svojej historickej úlohe, veľmi dobrým obchodným výsledkom a významnému postaveniu v rámci celého poistného trhu CEE.

„Na úspechoch českej pobočky a jej skúsenom tíme chceme stavať a otvárame novú kapitolu, ktorá nám pomôže ďalej rásť a posilniť našu pozíciu,“ hovorí generálny riaditeľ Colonnade Insurance S. A., Péter Csakvári.

Po necelých desiatich rokoch od svojho vzniku sa Colonnade zaradilo medzi rešpektovaných poskytovateľov poistenia pre fyzické aj právnické osoby.

Dôležité partnerstvá

Vďaka kvalitným produktom a službám, dlhodobým vzťahom a profesionálnemu úpisu sa podarilo vybudovať silné partnerstvá so sprostredkovateľmi, klientmi a ostatnými obchodnými partnermi.

Toto partnerstvo chce Colonnade teraz posunúť ešte ďalej, preto Dominik Štros nastupuje na novo vytvorenú strategickú pozíciu manažéra pre korporátnych klientov a vzťahy s trhom Colonnade Insurance S.A. – Corporate Account and Market Liaison.

Tu zužitkuje viac ako 33 rokov svojej kariéry, či už ako poisťovací maklér, alebo v poisťovni – na ďalšie posilňovanie vzťahov s partnermi a na vyhľadávanie nových možností strategického rozvoja a rastu Colonnade naprieč celým regiónom CEE.

Expert s dlhoročnou praxou

Dominik Štros je skúsený odborník v oblasti poisťovníctva s viac ako tridsaťročnou praxou na českom a medzinárodnom trhu. Od roku 2016 vedie organizačnú zložku poisťovne Colonnade Insurance S.A. v Českej republike.

Colonnade vznikla po akvizícií pobočiek QBE v strednej Európe kanadskou skupinou Fairfax Financial Holdings, ktorá následne prevzala aj aktivity AIG v regióne.

Predtým viedol českú pobočku QBE a takmer dvadsať rokov pôsobil v spoločnosti Marsh, kde zastával mnoho výkonných funkcií vrátane pozície generálneho riaditeľa. V rokoch 1995 – 2000 bol členom vedenia Marsh pre strednú a východnú Európu so sídlom v Bruseli. Má bohaté skúsenosti s riadením, rozvojom a strategickým plánovaním v poisťovníctve a zaistení.

Dominik sa dlhodobo angažuje v profesných organizáciách. Osem rokov zastupoval Marsh v Asociácii českých poisťovacích maklérov ako zástupca predsedu a aktívne sa podieľal na tvorbe legislatívy pre poistný sektor. Od roku 2021 je členom Prezídia Českej asociácie poisťovní.

Vyštudoval medzinárodné vzťahy na MGIMO v Moskve a získal titul magistra práva na Karlovej Univerzite. Absolvoval stáže na univerzite v Poitiers a na Medzinárodnom súdnom dvore v Haagu. Svoje vedomosti z medzinárodného práva uplatnil počas celej svojej profesionálnej kariére.

Článok Biznis presun roka. Menovanie dvoch kľúčových lídrov ovplyvní trh poistenia je zobrazený ako prvý na Richvall.

Krok, ktorý na sociálnych sieťach vyvolal diskusiu, sa na prvý pohľad javí ako nelogický, keďže sa zbavuje aktív s priebežným výnosom. Pieružek však poskytuje racionálne zdôvodnenie svojho konania.

Dávajú mu investičné nehnuteľnosti ešte zmysel? Aké aktíva teraz považuje za atraktívne? Na tieto otázky prinášajú odpoveď jeho aktuálne videá na sociálnych sieťach.

Otázna efektivita

Jeho rozhodnutie sa spája s dvoma hlavnými dôvodmi. Prvým je neefektívnosť ním vlastnených investičných nehnuteľností z hľadiska vysokej metráže.

Podľa jeho zistení totiž poskytujú vyššiu účinnosť projekty s najmenšou metrážou na danú izbovosť. Väčšie byty rovnakej izbovosti generujú podobné nájomné, ale ich kúpna cena je výrazne vyššia, čo zásadne znižuje výnosové percento.

Nebezpečná koncentrácia

Druhým a zároveň kľúčovým dôvodom je nebezpečenstvo nedostatočnej diverzifikácie jeho portfólia. Uznávaný princíp investovania Pieružek dlho zanedbával – až 97 percent jeho majetku ostávalo sústredených v jednej triede aktív, v nehnuteľnostiach. 

Vysoká koncentrácia so sebou prináša značné riziká, keďže hodnota celého majetku priamo závisí len od jediného sektora. Jeho prípadný negatívny vývoj tak môže výrazne ovplyvniť celý majetok a spôsobiť nezanedbateľné straty. 

K tomu sa pridáva aj geografické riziko. Sústredenie všetkých nehnuteľností v jednom regióne vystavuje investora riziku lokálneho ekonomického alebo geopolitického šoku. 

Nehnuteľnosti navyše predstavujú pomerne nelikvidné aktíva. Ich predaj môže trvať mesiace a spravidla býva nákladný. Ide aj o pomerne rizikovú operáciu, ktorá so sebou častokrát prináša aj emočné vypätie. 

Pri predaji sa spravidla realizujú vysoké čiastky, s ktorými protistrany bežne nemanipulujú. To zvyšuje celkovú rizikovosť samotnej transakcie. V prípade potreby predaja v časovej tiesni môže zároveň dochádzať k neželaným stratám.

Zabezpečenie financovania prostredníctvom hypotekárneho úveru zároveň zvyšuje riziko, ktoré pri iných aktívach nemusí byť prítomné.

Každý úver predstavuje dlh. Následky prípadnej insolventnosti môžu byť pre investora devastačné a dokážu zásadným spôsobom ohroziť celý jeho majetok, nielen samotnú investíciu.

Prečítajte si aj

Odkladanie kúpy bytu sa nevyplatí. Analytik predpovedá drahšie bývanie

Vlastná kalkulácia

Teoretické úvahy experta ohľadom investičných realít potvrdila aj detailná analýza jeho vlastného investičného bytu v Bratislave. Po započítaní hypotéky a prevádzkových nákladov zistil, že mesačný cash flow tejto nehnuteľnosti vykazuje negatívne hodnoty v nižších stovkách eur. 

Celková návratnosť investície po započítaní úverovania klesla na takmer 2 percentá. Peniaze si však investor v banke požičiava so sadzbou okolo troch percent. Takýto stav možno považovať za značne nevyvážený.

Súčasná stiuácia svedčí o nerovnováhe medzi kúpnou cenou, nájomným a úrokovými sadzbami, čo z nehnuteľností robí neefektívnu a rizikovú investíciu.

Jediným faktorom, ktorý drží celkovú výnosnosť nehnuteľnosti nad vodou predstavuje očakávaný rast cien nehnuteľností. Trhový optimizmus, podporovaný rétorikou realitných maklérov však nemusí vytrvať. Pozitívny sentiment sa môže ľahko zmeniť v závislosti na zmene podmienok. Špekulácia na rast ceny tak investorom nemusí vyjsť.

Pieružek uzatvára, že pri súčasných parametroch sa preňho investícia javí ako nezaujímavá. Konkrétne čísla mu navyše veľmi pripomínajú stav z obdobia hypotekárnej krízy v rokoch 2007 a 2008.

Nová etapa

Pieružek ukončuje fázu budovania majetku, zameranú na jeho výrazné zhodnocovanie a prechádza do etapy, kde za kľúčovú považuje jeho ochranu. Primárne sa teraz sústredí na pokrytie inflácie. 

Prostriedky z predaja nehnuteľností rozdelí do viacerých tried aktív. Svoje portfólio plánuje globálne diverzifikovať.

Cieľová alokácia jeho kapitálu predstavuje 38 percent v nehnuteľnostiach, 38 percent v indexových fondoch, 10 percent v zlate, 5 percent v rizikových aktívach ako napríklad Bitcoin či umenie a zvyšok v hotovosti.

Tvrdí, že dnes mu dáva oveľa väčší zmysel presun majetku do menej rizikových investícií, napríklad do indexových fondov, ktoré často ponúkajú dividendu okolo dvoch až troch percent. 

To je porovnateľné s aktuálnym výnosom nehnuteľností. Výhodu však v tomto prípade predstavuje skutočne pasívny príjem bez starostí s nájomníkmi a prevádzkou nehnuteľnosti. 

Indexové fondy navyše predstavujú jednoduchý a efektívny diverzifikačný nástroj, ktorý ponúka expozíciu na tisíce spoločností po celom svete a minimalizuje aj geografické riziko.

Pieružek radí investorom nepanikáriť, ale sústrediť sa na pevné základy a disciplínu. V ére globálnych možností sa spoliehanie na jeden trh nedáva zmysel. 

Hoci nehnuteľnosti v princípe nepovažuje za zlú investíciu, súčasná situácia si podľa neho vyžaduje veľkú opatrnosť. Investori by mali zabudnúť na priemer. 

Pozornosť treba zamerať primárne na cashflow konkrétnej nehnuteľnosti. Analytický pohľad prináša odpoveď, či sa kúpa nehnuteľnosti skutočne vyplatí a prenesie sa do podoby výhodnej investície.

Reality, ktoré generujú pozitívne mesačné čísla od prvého dňa, sú skutočným investičným aktívom. V opačnom prípade ide len o špekuláciu na rast ceny. 

Článok Trh nehnuteľností pripomína predkrízové obdobie, mieni známy investor. Byt v Bratislave nahrádza inými aktívami je zobrazený ako prvý na Richvall.

Jednou z najefektívnejších a najrýchlejších ciest, ako získať organický dosah, je vytvorenie virálneho videa. Kreatívne spracovanie záznamu, ktorý si ľudia začnú masovo ukladať alebo zdieľať s vlastnou komunitou však vôbec nie je jednoduché.

Recept na tvorbu virálnych videí má našťastie vo svojich rukách známy slovenský marketér Rastislav Kiavčin, ktorý svoj overený postup aplikoval s ohromným úspechom aj na vlastnom obsahu.

Expert sa rozhodol zdieľať svoj recept s komunitou Digitálci, ktorú dlhodobo vedie. Jeho prístup kombinuje nájdenie relevantnej témy, psychológiu diváckej pozornosti a efektívnu recykláciu obsahu. Tu je podrobný návod, ako vytvoriť virálny hit, ktorý prinesie výsledky.

Ako nájsť virálnu tému

Virálne video musí riešiť skutočný problém alebo túžbu veľkej skupiny ľudí. Pre Rasťa sa kľúčom k úspechu stala téma, ktorá trápi social media manažérov a tvorcov obsahu – ako mať prehľad v dynamickom svete sociálnych médií a pritom šetriť čas. Jeho postup pre hľadanie virálnej témy vyzerá takto nasledovne. 

Zamerať sa vraj treba na identifikáciu problému. Namiesto toho, aby marketér učil AI všeobecne, ponúka riešenie reálneho problému: „Každý pondelok automatický AI briefing pre marketéra“. Ide o jasnú a hodnotnú výhodu.

Ďalším dôležitým krokom je nájdenie témy, ktorá ľudí zaujíma. Kedysi bolo potrebné hľadať virálne témy celé týždne analýzou dopytu na Googli, dnes to vraj možno skrátiť. 

Kiavčin tvrdí, že jeho AI asistent – Chat DIGI-T 3.0, dokáže takúto tému nájsť do jednej minúty. Základom je stále to, čo veľa ľudí aktívne vyhľadáva.

Sledovať treba kľúčové metriky. Dlhoročnou praxou v publikovaní videí zistil, že kľúčom nie sú len zhliadnutia a lajky. Oveľa väčší význam majú uloženia a zdieľania. Ak si ľudia video uložia, signalizuje to platforme, že ide o vysoko hodnotný a praktický obsah. Zdieľania zase priamo rozširujú dosah videa.

Udržanie pozornosti diváka

Virálne video je zbytočné, ak si ho divák nepozrie do konca. Kiavčinovo video má len 45 sekúnd, no obsahuje až 51 rôznych prvkov na udržanie pozornosti.

Medzi kľúčové techniky, ktoré treba používať patria silný úvod – hook a prísľub odmeny – payoff. Na začiatku videa je nevyhnutné sľúbiť „tajomstvo“ alebo rýchlu, hodnotnú odmenu pre diváka. Napríklad: „Trvalo mi 2 roky, kým som objavil…“ v kombinácii so „za pár sekúnd ťa to naučím“. Tým využívate efekt FOMO – Fear of Missing Out a túžbu po rýchlom výsledku.

Ďalšou dôležitou súčasťou videa by mal byť Pattern-interrupt – dynamické prerušenie toku videa, ktoré by malo nastať približne každé 2 až 3 sekundy. 

Patrí sem napríklad zoom kamery, pohyb k počítaču, rozdelenie obrazovky na dve polovice, písanie na klávesnici mobilu, alebo iné vizuálne prestrihy. Cieľom je, aby sa vizuálne stále „niečo dialo“, no bez toho, aby to bolo rušivé.

Kradni ako umelec

Tvorba skvelého nápadu často nevzniká od nuly. Marketingový špecialista pri tvorbe svojho virálneho videa skopíroval formu z inšpirácie, ktorú mal „v šuplíku“. 

Video, z ktorého čerpal, nemalo u pôvodného tvorcu taký úspech aj keď bolo umiestnené na anglicky hovoriacom svetovom trhu.

Prečo sa Kiavčinovi podarilo uspieť na malom Slovensku lepšie? Dbal na jeho špecifickosť. Pôvodné video bolo cielené príliš všeobecne. Kiavčin ho doplnil o spomínanú virálnu tému pre social media manažérov.

Okrem toho priniesol konkrétnu hodnotu. Je ňou napríklad prompt na konci videa.

Navyše do videa pridal 51 prvkov na udržanie pozornosti a použil metódu, ktorú už používal, čím ukázal, že k danej téme „mal čo povedať“ zo svojej vlastnej skúsenosti.

Podľa princípu z knihy Kradni ako umelec, skvelé nápady vznikajú kombináciou dvoch až troch vecí, ku ktorým pridáte niečo vlastné, čo ich posunie na vyššiu úroveň.

Maximum z virálu?

Podľa Kiavčina virál nekončí publikovaním. Ak máte v rukách dobrý nápad, je potrebné ho recyklovať a prepojiť s inými témami. Marketér odporúča vytvoriť mini-plán recyklácie, aby z jedného videa vzniklo viac virálnych kúskov, a to do 20 minút práce navyše.

Uvádza aj príklad recyklácie. Vziať treba jadro nápadu a premeniť ho na inú, rovnako hodnotnú tému. Napríklad z automatizácie briefingu pre marketérov možno vytvoriť tému „AI mi každé ráno pripraví odpovede na 100 mailov“.

Vytvorenie nového krátkeho reels videa s rovnakou mechanikou, pomôže publiku nastaviť robota na čítanie e-mailov a predprípravu odpovedí. To považuje za ďalší silný share & save magnet.

Jadro nápadu a celú case study možno zároveň premeniť aj na newsletter, teda celý článok. Zmenšená verzia sa uverejňuje na LinkedIn alebo Facebooku.

Týmto spôsobom vie tvorca neustále využívať silu virálneho nápadu a poskytuje publiku hodnotu. To je zároveň najlepšia cesta, ako odprezentovať vlastné know-how a seba ako experta. Viac o tom, ako nerobiť social media stratégiu a ako ju nahradiť virálnou stratégiou krok po kroku, Rastislav Kiavčin podrobne rozoberá na svojich online workshopoch, kde je na detailné postupy oveľa viac priestoru.

Článok Marketér prelomil algoritmy. Toto je jeho recept na virálne videá s desaťtisícmi zhliadnutí cez noc je zobrazený ako prvý na Richvall.