Rast cien slovenských nehnuteľností sa stále nezastavil, aj keď mierne spomaľuje. Dostupnosť bývania teda naďalej stagnuje.
Druhý štvrťrok roka 2025 potvrdil pozitívne trendy, ktoré sú pre investorov, ale aj bežných kupujúcich, dôležitým signálom. Finančný cyklus na Slovensku pokračuje vo svojom zotavovaní a realitný trh je jedným z jeho kľúčových motorov.
Rastúci objem úverov, zmiernenie tempa rastu cien nehnuteľností a stabilná kondícia bankového sektora vytvárajú prostredie, na ktoré si posvietila analýza Národnej banky Slovenska. Jej makroprudenciálny komentár prináša viac podrobností.
Rast na úverovom trhu
Najvýraznejším prispievateľom k oživeniu bolo dianie na úverovom trhu. Nejde len o rast objemu hypoték, ale aj spotrebiteľských úverov. Pozoruhodné je, že nestúpol len počet poskytnutých hypoték, ale zvýšila sa aj ich priemerná výška.
Tento plošný nárast, pozorovaný naprieč všetkými vekovými skupinami dlžníkov, jasne naznačuje zvýšenú dôveru a ochotu domácností investovať do bývania.
Oživenie zaznamenal aj trh refinancovania hypoték, kde sa počet refinancovaných úverov s navýšením do inej banky priblížil k predkrízovým hodnotám.
Priemerná výška hypotéky rastie približne v súlade s rastom cien nehnuteľností, čo potvrdzuje vzájomnú previazanosť týchto dvoch sektorov.
Silný prírastok portfólia hypoték v júli 2025, dosahujúci úroveň júla 2022, pomohol medziročnému tempu rastu hypoték dosiahnuť 5,8 percenta.
Ak by sa súčasné tempo a výška nových hypoték udržali, medziročné tempo by sa mohlo priblížiť až k úrovni 8 percent. V porovnaní s Európskou úniou síce Slovensko zaostáva za väčšinou krajín strednej a východnej Európy, ale aj tak rastieme rýchlejšie ako medián EÚ.
Pozvoľný pokles úrokových sadzieb, ktoré v období od marca do júla 2025 klesli zo 4 percent na 3,7 percenta, prispel k tomuto oživeniu. Ide o pokles o 1 percentuálny bod od vrcholu začiatkom roka 2024.
Zároveň treba zdôrazniť, že kreditná kvalita portfólia sa nezhoršila. Podiel nesplácaných hypoték ostáva blízko historických miním, a to aj napriek miernemu nárastu zlyhaných spotrebiteľských úverov v prvom štvrťroku 2025. Situácia sa teda v druhom polroku stabilizovala.
Dynamika cien
Ceny nehnuteľností pokračovali v raste aj ku koncu leta, avšak toto tempo rastu sa zmiernilo. Zvýšenie cien sa dotklo všetkých typov bytov a väčšiny regiónov, okresných miest aj vidieka.
Rast zaznamenali rovnako ceny bytov, ako aj rodinných domov. Medziročný rast cien bytov bol na úrovni 12 percent, ale medzimesačne bol pomalší ako na začiatku roka.
V auguste 2025 sa medzištvrťročné nárasty cien bytov pohybovali okolo 1,5 percenta. Toto spomalenie štvrťročnej dynamiky zaznamenala väčšina krajov a krajských miest.
Špecifickou kapitolou je Bratislava, najmä segment novostavieb. Po miernej korekcii cien na začiatku tohto roka, priemerná cena inzerovaných novostavieb opäť mierne rástla.
Dôvodom je zmena ponuky, kde čoraz väčší podiel tvoria drahšie, luxusné byty. Kľúčovým faktorom pre investorov je prudký nárast predaja nových bytov, ktorý oproti rovnakému obdobiu minulého roka predstavuje takmer 70 percent.
Počty predaných nových bytov v hlavnom meste sa tak dostali na úrovne spred nárastu úrokových sadzieb v roku 2022. Aj napriek poklesu počtu dokončených bytov v Bratislavskom kraji v druhom štvrťroku 2025 je celková ponuka inzerovaných nových bytov vyššia ako v roku 2022, čo naznačuje zdravú zásobu na trhu.
Dostupnosť bývania stagnuje
Napriek rastu cien nehnuteľností, dostupnosť bývania v druhom štvrťroku tohto roka skôr stagnovala na úrovniach pod dlhodobým priemerom.
Napriek tomu došlo k miernemu zlepšeniu. Kladný vplyv mali najmä rastúce príjmy domácností, ktoré dokázali v plnej miere kompenzovať rast cien bývania.
Hoci sa spomalil pokles úrokových sadzieb, rast príjmov a klesajúce sadzby viedli k tomu, že domácnosti si dokázali kúpiť tú istú nehnuteľnosť s mierne nižším zaťažením príjmu hypotekárnou splátkou v porovnaní s prvým štvrťrokom 2025.
Sektor firiem a bánk
Oživenie sa neobmedzilo len na trh bývania. Zrýchlili aj úvery podnikom, kde je záujem najmä o úvery na prevádzku. Investičné úvery zatiaľ výraznejšie nerástli, čo môže naznačovať istú opatrnosť podnikov pri dlhodobých projektoch.
Bankový sektor naďalej profituje zo súčasného prostredia. Zaznamenal sa rast čistého zisku, ktorý bol ťahaný najmä nižšími úrokovými nákladmi na bankové vklady.
Banky sú aj naďalej solventné a disponujú dostatkom likvidity. Rast solventnosti bol v tomto období ovplyvnený najmä zmenou regulácie, čo podčiarkuje stabilnú a zdravú kondíciu celého finančného systému.
Čo odporúčajú odborníci?
Súčasná situácia na slovenskom realitnom trhu sa dá charakterizovať ako pokračujúce zotavovanie. Hypotekárny trh je v plnej sile, ceny rastú, no miernejším tempom, čo môže naznačovať zdravšiu, udržateľnejšiu dynamiku trhu po prudkých skokoch.
Zmiernenie rastu cien zároveň so zvyšujúcou sa dostupnosťou z pohľadu splátok vytvára, vďaka rastúcim príjmom, priestor pre informované investičné rozhodnutia.
Stabilita bankového sektora a pokračujúci rast úverovania s nízkym podielom zlyhaných úverov sú kľúčovými faktormi, ktoré podporujú optimistický výhľad do budúcnosti slovenských nehnuteľností.
Trh sa stabilizuje, rastie a opäť potvrdzuje svoju úlohu jedného z najdôležitejších pilierov slovenskej ekonomiky. Väčšina odborníkov v súčasnej situácii odporúča s kúpou bytov neváhať. Odkladanie rozhodnutia môže kupujúcim priniesť zbytočné zvýšenie nákladov.
V nasledujúcich mesiacoch bude kľúčové udržanie súčasného tempa rastu príjmov a ďalší vývoj úrokových sadzieb.
