Finančný expert Tomáš Pieružek, ktorý dosiahol finančnú slobodu vďaka investíciám do nehnuteľností, prekvapuje svojim aktuálnym rozhodnutím. Chystá sa zbaviť svojho realitného portfólia, hoci mu dodnes uhrádza viac než polovicu bežných výdavkov.
Krok, ktorý na sociálnych sieťach vyvolal diskusiu, sa na prvý pohľad javí ako nelogický, keďže sa zbavuje aktív s priebežným výnosom. Pieružek však poskytuje racionálne zdôvodnenie svojho konania.
Dávajú mu investičné nehnuteľnosti ešte zmysel? Aké aktíva teraz považuje za atraktívne? Na tieto otázky prinášajú odpoveď jeho aktuálne videá na sociálnych sieťach.
Otázna efektivita
Jeho rozhodnutie sa spája s dvoma hlavnými dôvodmi. Prvým je neefektívnosť ním vlastnených investičných nehnuteľností z hľadiska vysokej metráže.
Podľa jeho zistení totiž poskytujú vyššiu účinnosť projekty s najmenšou metrážou na danú izbovosť. Väčšie byty rovnakej izbovosti generujú podobné nájomné, ale ich kúpna cena je výrazne vyššia, čo zásadne znižuje výnosové percento.
Nebezpečná koncentrácia
Druhým a zároveň kľúčovým dôvodom je nebezpečenstvo nedostatočnej diverzifikácie jeho portfólia. Uznávaný princíp investovania Pieružek dlho zanedbával – až 97 percent jeho majetku ostávalo sústredených v jednej triede aktív, v nehnuteľnostiach.
Vysoká koncentrácia so sebou prináša značné riziká, keďže hodnota celého majetku priamo závisí len od jediného sektora. Jeho prípadný negatívny vývoj tak môže výrazne ovplyvniť celý majetok a spôsobiť nezanedbateľné straty.
K tomu sa pridáva aj geografické riziko. Sústredenie všetkých nehnuteľností v jednom regióne vystavuje investora riziku lokálneho ekonomického alebo geopolitického šoku.
Nehnuteľnosti navyše predstavujú pomerne nelikvidné aktíva. Ich predaj môže trvať mesiace a spravidla býva nákladný. Ide aj o pomerne rizikovú operáciu, ktorá so sebou častokrát prináša aj emočné vypätie.
Pri predaji sa spravidla realizujú vysoké čiastky, s ktorými protistrany bežne nemanipulujú. To zvyšuje celkovú rizikovosť samotnej transakcie. V prípade potreby predaja v časovej tiesni môže zároveň dochádzať k neželaným stratám.
Zabezpečenie financovania prostredníctvom hypotekárneho úveru zároveň zvyšuje riziko, ktoré pri iných aktívach nemusí byť prítomné.
Každý úver predstavuje dlh. Následky prípadnej insolventnosti môžu byť pre investora devastačné a dokážu zásadným spôsobom ohroziť celý jeho majetok, nielen samotnú investíciu.
Vlastná kalkulácia
Teoretické úvahy experta ohľadom investičných realít potvrdila aj detailná analýza jeho vlastného investičného bytu v Bratislave. Po započítaní hypotéky a prevádzkových nákladov zistil, že mesačný cash flow tejto nehnuteľnosti vykazuje negatívne hodnoty v nižších stovkách eur.
Celková návratnosť investície po započítaní úverovania klesla na takmer 2 percentá. Peniaze si však investor v banke požičiava so sadzbou okolo troch percent. Takýto stav možno považovať za značne nevyvážený.
Súčasná stiuácia svedčí o nerovnováhe medzi kúpnou cenou, nájomným a úrokovými sadzbami, čo z nehnuteľností robí neefektívnu a rizikovú investíciu.
Jediným faktorom, ktorý drží celkovú výnosnosť nehnuteľnosti nad vodou predstavuje očakávaný rast cien nehnuteľností. Trhový optimizmus, podporovaný rétorikou realitných maklérov však nemusí vytrvať. Pozitívny sentiment sa môže ľahko zmeniť v závislosti na zmene podmienok. Špekulácia na rast ceny tak investorom nemusí vyjsť.
Pieružek uzatvára, že pri súčasných parametroch sa preňho investícia javí ako nezaujímavá. Konkrétne čísla mu navyše veľmi pripomínajú stav z obdobia hypotekárnej krízy v rokoch 2007 a 2008.
Nová etapa
Pieružek ukončuje fázu budovania majetku, zameranú na jeho výrazné zhodnocovanie a prechádza do etapy, kde za kľúčovú považuje jeho ochranu. Primárne sa teraz sústredí na pokrytie inflácie.
Prostriedky z predaja nehnuteľností rozdelí do viacerých tried aktív. Svoje portfólio plánuje globálne diverzifikovať.
Cieľová alokácia jeho kapitálu predstavuje 38 percent v nehnuteľnostiach, 38 percent v indexových fondoch, 10 percent v zlate, 5 percent v rizikových aktívach ako napríklad Bitcoin či umenie a zvyšok v hotovosti.
Tvrdí, že dnes mu dáva oveľa väčší zmysel presun majetku do menej rizikových investícií, napríklad do indexových fondov, ktoré často ponúkajú dividendu okolo dvoch až troch percent.
To je porovnateľné s aktuálnym výnosom nehnuteľností. Výhodu však v tomto prípade predstavuje skutočne pasívny príjem bez starostí s nájomníkmi a prevádzkou nehnuteľnosti.
Indexové fondy navyše predstavujú jednoduchý a efektívny diverzifikačný nástroj, ktorý ponúka expozíciu na tisíce spoločností po celom svete a minimalizuje aj geografické riziko.
Pieružek radí investorom nepanikáriť, ale sústrediť sa na pevné základy a disciplínu. V ére globálnych možností sa spoliehanie na jeden trh nedáva zmysel.
Hoci nehnuteľnosti v princípe nepovažuje za zlú investíciu, súčasná situácia si podľa neho vyžaduje veľkú opatrnosť. Investori by mali zabudnúť na priemer.
Pozornosť treba zamerať primárne na cashflow konkrétnej nehnuteľnosti. Analytický pohľad prináša odpoveď, či sa kúpa nehnuteľnosti skutočne vyplatí a prenesie sa do podoby výhodnej investície.
Reality, ktoré generujú pozitívne mesačné čísla od prvého dňa, sú skutočným investičným aktívom. V opačnom prípade ide len o špekuláciu na rast ceny.
Upozornenie: Všetky články publikované na webstránke majú všeobecnú povahu a nezohľadňujú vašu individuálnu situáciu. Nepredstavujú investičné poradenstvo, ani návrh na uzatvorenie obchodu. S investovaním sa spája riziko. Minulá výkonnosť nie je zárukou budúcich výsledkov. Pred akýmkoľvek investičným rozhodnutím odporúčame konzultovať ho s kvalifikovaným finančným poradcom. Autor ani prevádzkovateľ magazínu nenesú žiadnu zodpovednosť za akékoľvek finančné straty alebo škody.
