Podľa komentára Národnej banky Slovenska vzrástli ponukové ceny nehnuteľností v treťom štvrťroku 2025 medzikvartálne o 1,3 percenta, čo predstavuje najslabší rast v tomto roku.
Realitný trh tak v lete pribrzdil. Medziročne ceny narástli o 11,7 percenta, čo je približne rovnaké tempo ako v druhom kvartáli.
Finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko, Marián Búlik, tvrdí, že záujem Slovákov o hypotéky za mesiace júl až september vysoko prekročil priemer posledných troch rokov.
Odborník uvádza, že tento záujem sa dokonca priblížil úrovni dlhodobého priemeru. Dokazujú to čísla z bánk. Kým v januári 2024 poskytli finančné domy nové úvery len za 242 miliónov eur, v júli 2025 už objem prekročil 650 miliónov.
Aj keď v auguste – 598 mil. eur – a septembri – 600,5 mil. eur – prišiel len mierny pokles, záujem o hypotéky zostáva v porovnaní s poslednými rokmi na veľmi vysokej úrovni. Nárast záujmu o hypotéky vidno aj v štatistikách OVB, kde sa medziročne uzavrelo o 51 percent viac hypotekárnych zmlúv s klientmi.
Prekvapivé spomalenie zdražovania
Búlik však upozorňuje na prekvapivý jav. Napriek vysokému záujmu o nové hypotéky sa to neprejavilo na cenách bývania. Tempo zdražovania sa zmiernilo a je najnižšie od druhého štvrťroku 2024.
Vtedy ceny po dvojročnej fáze poklesu opäť začali rásť. Od jari 2024 do konca minulého roka sa medzikvartálny rast cien postupne zrýchľoval z 1,6 percenta na dve až tri percentá.
V prvom kvartáli 2025 dokonca zrýchlil na štyri percentá, aby v druhom kvartáli 2025 spomalil na 2,9 percenta. Tretí kvartál podľa experta ukazuje pokračujúci trend spomaľovania tempa rastu cien, ktorý trvá posledný polrok.
Prečítajte si aj
Dostatok nehnuteľností tlmí rast cien
Národná banka Slovenska síce pracuje výlučne s ponukovými cenami, no Búlik si myslí, že vysoký dopyt po nových hypotékach predávajúci nateraz nedokázali pretaviť do nárastu cien.
Inými slovami, ponuka nehnuteľností je voči zvýšenému záujmu o hypotéky zatiaľ dostatočná a netlačí na rýchle zvyšovanie cien. Na druhej strane analytik uvádza, že v posledných mesiacoch vidíme trend ku kúpe väčšieho bývania.
Ten sám osebe zvyšuje cenovú náročnosť kúpy bytu či domu. Silnejší záujem o väčšie byty sa napríklad prejavil v náraste priemernej výmery predaných bytov v Bratislave o tri metre štvorcové. Tento trend by mohol sčasti vysvetľovať fakt, že rast cien na meter štvorcový sa zmiernil.
Trend novostavieb
Napriek dopadom konsolidácie sa zdá, že časť Slovákov má dostatok vlastných financií v kombinácii s pomerne vysokým príjmom. To im umožňuje kúpiť si byt v novostavbe.
Rastúci dopyt po novostavbách je obzvlášť výrazný v Bratislave a Košiciach. Búlik mieni, že v hlavnom meste sa v treťom kvartáli 2025 predalo takmer o 50 percent viac nových bytov ako za rovnaké obdobie v minulom roku.
Za prvých deväť mesiacov tohto roka sa v Bratislave predalo viac než dvetisíc nových bytov, čo je približne rovnaké množstvo, aké sa predalo za celý rok 2024.
Trend celkového nárastu cien bývania v dôsledku nákupu väčších nehnuteľností vidno aj na štatistike hypoték čerpaných cez OVB, pri ktorých výška medziročne narástla o 80 percent.
Celkovo ide podľa odborníka o zaujímavú odchýlku od trendu zmenšovania plochy bytov, ktorý bolo na Slovensku možné pozorovať poslednú dekádu. Zdá sa však, že sa obmedzuje len na dve najväčšie slovenské mestá, kde ceny bytov dlhodobo rastú rýchlejšie ako vo zvyšných regiónoch Slovenska.
Ceny stále rastú
Búlik si myslí, že pokračujúci rast cien nehnuteľností je dôsledkom kombinácie vyššieho záujmu, obáv z ďalšieho cenového vývoja a nedostatku nehnuteľností v ponuke.
Počet dokončených bytov na Slovensku sa v prvom polroku 2025 podľa Štatistického úradu znížil medziročne takmer o 19 percent. V porovnaní s dlhodobým priemerom je to nižšie o 17 percent.
Obrovský prepad vidno najmä v Bratislavskom kraji, kde sa v prvom polroku 2025 dokončilo najmenej bytov za 23 rokov. Nová výstavba sa rozbieha len pomaly.
Až koncom minulého a v priebehu tohto roka začali developeri reagovať na priaznivejšiu situáciu na trhu a rozbehli výstavbu nových projektov. Napríklad v Bratislave a okolí sa v tomto roku stavia mierne viac bytov ako vlani, avšak stále je to o pätinu menej ako predstavuje priemer predchádzajúcich desiatich rokov.
Celkovo sa počet chýbajúcich bytov na Slovensku odhaduje na 200-tisíc. Niektorí odborníci dokonca hovoria o 400-tisíc bytových jednotkách.
Odložené nákupy
Od jari minulého roku vidíme realizáciu odložených nákupov z čias poklesu cien bývania. Vtedy mnoho ľudí čakalo na priaznivejšie ceny. Akonáhle sa pokles cien bývania zastavil a začal sa od jari 2024 sprvu opatrný rast, časť týchto ľudí sa začala vracať na trh.
Tento trend sa však začínal veľmi pomaly. Zrýchlil sa až vtedy, keď začali ceny medzikvartálne rásť o tri a viac percent. Analytik uvádza, že v posledných mesiacoch vidíme postupné opadávanie vlny odložených nákupov.
Zvyšovanie objemov hypoték ide sčasti na vrub vyšších cien a takisto aj väčších plôch bytov a domov. Búlik si myslí, že dnes je ťažko odhadnúť, koľko ľudí s odloženým nákupom ešte vyčkáva. Odhaduje však, že výrazná väčšina sa už na hypotekárny trh vrátila.
Budúci rok zlacňovanie nepríde
Jesenné obdobie je tradične silné pri poskytovaní hypoték a záujme o kúpu bývania. Búlik hovorí, že septembrové čísla potvrdili vysoký objem nových hypoték. Preto je predpoklad, že podobné čísla uvidíme aj v októbri a novembri.
Búlik mieni, že je celkom možné, že vďaka tomu uvidíme vyššie tempo cenového rastu ako v lete, kedy záujem o kúpu bývania typicky klesá. Pre záujemcov o bývanie to v každom prípade znamená, že odkladanie kúpy im prinesie drahšie bývanie.
Na druhej strane expert hovorí, že je možné, že sa dopyt úvodom budúceho roka sčasti vyčerpá, a tým pádom sa cenový nárast ďalej zmierni.
Búlik varuje, že by nepočítal s úplnou stagnáciou alebo nebodaj poklesom cien, to nie je pravdepodobné. Kto potrebuje bývať, nemá dnes dôvod odkladať kúpu do budúcnosti, keďže sa tým cena bytu či domu ďalej zvýši.
Pri odklade kúpy nepomôže zdraženie zmierniť ani vývoj úrokov pri hypotékach. Búlik upozorňuje, že tempo poklesu úročenia hypoték totiž už kleslo o polovicu a ďalej bude spomaľovať.
Na porovnanie, kým za šesť mesiacov od augusta 2024 do januára 2025 klesol priemerný úrok nových hypoték zo 4,51 na 3,95 percenta, čiže o viac ako 0,5 percentného bodu, tak za posledného polroka klesol z 3,79 na 3,63 percenta, čiže len o 0,16 percentného bodu. To znamená, že tempo poklesu sadzieb sa spomalilo na tretinu.
Upozornenie: Všetky články publikované na webstránke majú všeobecnú povahu a nezohľadňujú vašu individuálnu situáciu. Nepredstavujú investičné poradenstvo, ani návrh na uzatvorenie obchodu. S investovaním sa spája riziko. Minulá výkonnosť nie je zárukou budúcich výsledkov. Pred akýmkoľvek investičným rozhodnutím odporúčame konzultovať ho s kvalifikovaným finančným poradcom. Autor ani prevádzkovateľ magazínu nenesú žiadnu zodpovednosť za akékoľvek finančné straty alebo škody.
