Investori by mali pri výbere vhodného smeru pre svoje úspory brať do úvahy viacero faktorov. Odborníci z Finaxu odporúčajú sústrediť sa na výnos, likviditu, požiadavky na počiatočný kapitál, daňové zaťaženie a časovú náročnosť.
Na Slovensku silná preferencia pre vlastníctvo nehnuteľností významne ovplyvňuje investičné rozhodovanie. Viac ako 93 percent populácie vlastní svoje bývanie.
Zmena trendov
Súčasná ekonomická situácia však naznačuje zmenu trendov. Vysoké úrokové sadzby hypoték, rekordne vysoké ceny bytov a stabilné nájomné spôsobujú, že potenciálny výnos z investičného bytu financovaného úverom sa už veľmi približuje výnosom z akciových trhov.
Historicky, za posledných dvadsať rokov, dosiahlo zhodnotenie nehnuteľností priemerne 6,2 percenta, ku ktorému je možné pripočítať 3-percentný výnos z prenájmu.
V porovnaní s tým, indexové fondy ponúkajú veľmi podobné zhodnotenie, ale s podstatne väčšou flexibilitou a menšou administratívnou záťažou.
Pre mnohých Slovákov predstavuje investičná nehnuteľnosť prvú voľbu pri zvažovaní, či investovať do bytov alebo skôr do akcií. Táto tendencia vyplýva hlavne zo skutočnosti, že väčšina Slovákov už vlastní svoje primárne bývanie, a preto prirodzene inklinujú aj k nehnuteľnostiam ako investičnému aktívu.
Túto silnú preferenciu navyše posilňuje pretrvávajúca nedôvera Slovákov k investíciám do finančných aktív. Dôsledkom je, že držia v akciách a investičných fondoch iba dvadsať percent svojho finančného majetku. To predstavuje len polovicu v porovnaní s českou populáciou.
„V aktuálnych časoch vysokých úrokových sadzieb a cien nehnuteľností už nepokryje výnos z nájmu splátku hypotéky. Majitelia tak musia doplácať z vlastného vrecka, pričom berúc do úvahy potrebné dodatočné investície do opráv či renovácie bytu, je zhodnotenie takejto investície porovnateľné s pasívnymi ETF fondami, a to približne na úrovni 9 percent per annum,“ hovorí Ján Tonka, Head of personal finance vo Finaxe.
Už to nevychádza
Podrobnejšia analýza čísiel ukazuje, že mesačná splátka hypotéky na novší jednoizbový investičný byt v Bratislave, pri úrokovej sadzbe 3,59 percenta, sa pohybuje okolo 621 eur.
Na druhej strane, čistý príjem z prenájmu tohto bytu po odrátaní dane, zálohových platieb a internetu môže dosiahnuť 400 eur. V tomto modelovom scenári by majiteľ nehnuteľnosti musel mesačne doplácať viac ako 200 eur na pokrytie celej splátky hypotéky.
Zároveň sa predpokladá spomalenie dynamiky rastu cien nehnuteľností v priebehu nasledujúceho desaťročia. Slovensko má už za sebou najprudšie obdobie ekonomického rozmachu, čo naznačuje, že rast realitného trhu bude pravdepodobne pokračovať miernejším tempom.
Ak má investor k dispozícii dodatočný finančný kapitál, je dôležité zvážiť nielen samotné zhodnotenie investície, ale aj ďalšie kľúčové kritériá. Patrí sem najmä časová náročnosť, s ňou spojené riziko, likvidita, výška potrebného vstupného kapitálu a v neposlednom rade aj daňové aspekty.
Aktívny príjem
Investičná nehnuteľnosť si vyžaduje čas potrebný na správu. Jej nevýhodou je aj vyššia koncentrácia rizika. Výpadky nájomníkov, spracovanie daňového priznania, údržba nehnuteľnosti, opravy a podobne.
„Investičný byt je príkladom aktívneho, nie pasívneho príjmu. Preto vyžaduje podstatne viac energie, ako by sa mohlo na prvý pohľad zdať. V prípade, že investor nemá priestor na pravidelnú správu, lepšie riešenie predstavuje pasívne investovanie do ETF“, vysvetľuje Tonka.
Ďalším aspektom, na ktorý odborník poukazuje, je aj diverzifikácia. Nehnuteľnosť predstavuje koncentrované riziko, pretože investor vkladá značnú časť svojho majetku do jedného aktíva, ktorého hodnota môže klesnúť v dôsledku lokálnych zmien.
Môže ísť napríklad o výstavbu rušnej cesty, pokles atraktivity štvrte, či zmeny v daňovej politike. Riadenie rizika je tak podľa Tonku pri nehnuteľnosti náročnejšie. Zlá geopolitická situácia a riziko konfliktov sú ďalšie aspekty, ktoré môžu znížiť aj hodnotu nehnuteľnosti.
Naopak, indexové fondy ponúkajú globálnu diverzifikáciu. Investori prostredníctvom jedného fondu vlastnia podiely v stovkách až tisíckach spoločností naprieč rôznymi odvetviami a regiónmi. Riziko sa tak rozkladá, čím sa znižuje aj kolísavosť portfólia.
Likvidita a daňové zvýhodnenie
Aj keď dopyt na trhu s nehnuteľnosťami dlhodobo prevyšuje jeho ponuku, nájsť vhodného kupujúceho môže trvať týždne až mesiace. Pri predaji ETF je možné mať peniaze na účte už do niekoľkých dní.
Ak človek potrebuje napríklad 10-tisíc eur na zaplatenie školného v zahraničí, pri indexovom fonde možno odpredať len časť investície, čo investičný byt neumožňuje.
Výhodu predstavuje aj daňový aspekt. Po uplynutí jedného roka sú investície do ETF fondov pre slovenských daňových rezidentov oslobodené od daňových a odvodových povinností.
Pokiaľ by investor chcel predať po 1 roku byt, musel by odviesť daň zo zisku vo výške 19 respektíve 25 percent a zároveň aj zdravotné odvody. Zisk z predaja nehnuteľnosti je oslobodený od dane až po uplynutí piatich rokov. Platí to pre fyzické osoby a nehnuteľnosti nezaradené do obchodného majetku.
| Parameter | ETF | Nehnuteľnosti |
| Výnos | Porovnateľný, na priemernej úrovni 9 % p.a.* | |
| Riziko | Vysoká diverzifikácia | Nízka diverzifikácia |
| Likvidita | Vysoká | Nízka |
| Vstupný kapitál | už od 10 eur mesačne | Potreba disponovať 20% z ceny nehnuteľnosti |
| Časová náročnosť | Nižšia | Vyššia |
| Dane | Bez dane po 1 roku | Bez dane po 5 rokoch |
Rýchle porovnanie
Najväčšiu výhodu investičnej nehnuteľnosti predstavuje možnosť využiť financovanie prostredníctvom hypotéky. To umožňuje zainvestovať vyššiu sumu už v nižšom veku, čo urýchli budovanie majetku.
Na druhej strane však samotná investícia vyžaduje vysoký počiatočný kapitál, a to aspoň vo výške 20 percent z ceny nehnuteľnosti. Tento prístup je tak dostupný iba pre tých, ktorí majú dostatočný príjem na splácanie hypotéky.
Naopak, výhodou ETF je možnosť investovať už od 10 eur mesačne, čo robí túto formu investovania prijateľnejšiu pre širokú populáciu bežných ľudí.
Upozornenie: Všetky články publikované na webstránke majú všeobecnú povahu a nezohľadňujú vašu individuálnu situáciu. Nepredstavujú investičné poradenstvo, ani návrh na uzatvorenie obchodu. S investovaním sa spája riziko. Minulá výkonnosť nie je zárukou budúcich výsledkov. Pred akýmkoľvek investičným rozhodnutím odporúčame konzultovať ho s kvalifikovaným finančným poradcom. Autor ani prevádzkovateľ magazínu nenesú žiadnu zodpovednosť za akékoľvek finančné straty alebo škody.
