Bratislavský rezidenčný trh opäť ožil a zaznamenáva extrémne úspešné obdobie. Po výraznom poklese cien, ktorý prišiel s nárastom úrokových sadzieb, sa krivky dopytu, cien a ponuky dostávajú do rastu.
Realitný expert Filip Žoldák pre portál Yimba uvádza, že sa súčasný stav vymyká bežným ekonomickým poučkám. Z hľadiska primárneho aj sekundárneho trhu, vraj všetky kľúčové metriky stúpajú súčasne.
Dôvodom tohto oživenia bolo dosiahnutie pomyselného cenového dna na sekundárnom trhu, ktoré bolo zaznamenané v októbri 2023. Odvtedy sa začali šíriť diskusie o možnom znižovaní budúcich úrokových sadzieb, čo naštartovalo zvýšený dopyt a následný postupný rast cien.
Ceny a ponuka
Počet bytov v ponuke na sekundárnom trhu klesol až o štyridsať percent, zatiaľ čo ceny sa vrátili na úroveň spred krízového vrcholu. Pred nárastom úrokových sadzieb v auguste 2022 stála priemerná cena za meter štvorcový pod 4 000 eur, dnes sme túto hranicu už prekročili.
Žoldák uvádza, že priemerná cena na sekundárnom trhu atakuje úroveň 4 300 eur za meter štvorcový. Ponuka sa pritom scvrkla z pôvodných 5 000 na niečo málo cez 3 000 nehnuteľností.
Pre realitný trh sa v súčasnosti ako kľúčový javí segment novostavieb. Žoldák hovorí, že v ich prípade bol návrat dôvery v investície podporený aj oznámeným zvýšením dane z pridanej hodnoty.
Koniec minulého roka preto priniesol výrazný nárast predajov, ktoré sa kvartálne dostali na úroveň šesťsto a viac bytov. Tento vysoký dopyt pretrváva, pričom ho ďalej živia znižujúce sa úrokové sadzby a návrat investorov.
Tí sa predovšetkým orientujú na menšie kategórie bytov, predovšetkým jednoizbové a dvojizbové nehnuteľnosti, ktoré tvoria viac ako polovicu predaných bytov.
Typy investorov
Na trhu sa objavujú dva typy investorov. Tí konzervatívni kupujú pre budúci prenájom alebo pre svoje deti. Špekulatívni investori zase rátajú s rýchlym nárastom hodnoty a nakupujú ešte vo fázach prípravy alebo predpredaja.
Žoldák si myslí, že v žiadnom projekte, ktoré sledujú, netvoria investori viac ako tridsať až štyridsať percent celkového dopytu.
Rast cien
Pre realitných investorov, ktorí stelesňujú vieru v betón, predstavujú nehnuteľnosti za veľmi dobrú a istú investíciu z hľadiska likvidity a dopytu v budúcnosti.
Podľa Žoldáka to vyjadruje bohatstvo obyvateľstva Bratislavy, ktoré investuje do bývania, pretože disponibilné množstvo bytov sa v pomere k dopytu stále javí ako malé.
Napriek rekordnej ponuke voľných bytov v novostavbách za posledných sedem rokov sa dopyt drží pomerne vysoko. Čo sa týka budúcich cenových očakávaní, analytici nepredpokladajú opakovanie dvojciferného rastu cien, ktorý bol typický pre minulé obdobie.
Žoldák tvrdí, že v najbližších piatich až siedmich rokoch sa medziročne skôr očakáva rast cien na úrovni inflácie, teda niekde medzi tromi až šiestimi percentami.
Napriek tomu investovanie do nehnuteľností stále predstavuje dobrú investíciu. Predovšetkým v kontexte, kedy peniaze na bežnom účte strácajú hodnotu, zatiaľ čo nehnuteľnosť si svoju hodnotu nielen drží, ale aj mierne zvyšuje.
Novostavby v Bratislave zdraželi rapídne rýchlo. Žoldák uvádza, že za posledných sedem rokov, od roku 2018, novostavby v princípe zdraželi až o sto percent.
Kým meter štvorcový stál pred siedmimi rokmi niečo cez 2 000 eur, dnes je to cez 4 000 eur bez započítania dane z pridanej hodnoty. Dopyt sa v súčasnosti orientuje predovšetkým na cenu.
Žoldák hovorí, že polovica predaných bytov má cenovku pod 3 700 eur za meter štvorcový bez DPH, a dve tretiny sú pod 4 500 eur. To naznačuje, že dopyt po dostupnejšom bývaní, hoci stále ide o vysoké sumy, je najvyšší a sťahuje na seba väčšinu ponúk v daných cenových reláciách.
Návrat kupujúcich pre vlastnú potrebu, ktorí kupujú väčšie, troj- a štvorizbové byty, sa očakáva až s poklesom úrokových sadzieb pod tri percentá, čo by mohlo nastať v prvej polovici budúceho roka. Pokles pod dve percentá sa neočakáva.
Prečo sa neoplatí čakať?
V súčasnosti je podľa Žoldáka ideálny čas na predaj staršieho bytu na sekundárnom trhu. Ceny sú na maxime, medziročne stúpli o viac ako desať percent, a v najbližšom období sa v tomto segmente očakáva stagnácia alebo len mierny rast na úrovni inflácie.
Žoldák si myslí, že ak vlastníci starších bytov s už splatenou časťou hypotéky predajú, môžu si dovoliť kúpiť byt v novom projekte za výhodnejšiu cenu.
Novostavby dnes ponúkajú maximálny výber a lepšiu kvalitu. Záujemcovia, ktorí čakajú na zníženie úrokových sadzieb, by mali zvážiť, či zníženie hypotéky na starom byte môže byť porovnateľné so splátkou hypotéky na nový byt vo vyššej kvalite.
Na druhej strane, ponuka nových projektov v Bratislave čelí dvom zásadným prekážkam. Limitovanej ponuke pozemkov a vysokým stavebným nákladom.
Žoldák varuje, že cena pozemku definuje cenu, za ktorú je developer nútený byty predávať, aby sa investícia vrátila, a tým definuje aj štandard a dostupnosť celého projektu.
Upozorňuje, že povoľovací proces býva v hlavnom meste neskutočne dlhý. Realitný expert uvádza, že existujú projekty, ktoré získavajú povolenia až sedem rokov, dokonca medzi ne patria aj projekty len s ôsmimi bytmi.
Tento čas stojí developerov, ktorí si peniaze zväčša požičiavajú, zbytočne vysoké náklady. Časová náročnosť povoľovacieho procesu extrémne predražuje nehnuteľnosti a vytvára tlak na ich ceny.
Nájomné bývanie
Na nájomnom trhu sa po období prudkého rastu, spôsobeného napríklad aj prílevom obyvateľov z Ukrajiny, situácia stabilizovala.
Žoldák hovorí, že ceny nájmov dokonca medziročne poklesli, pri trojizbových bytoch vraj až o dvanásť percent. Dôvodom je, že mesačná splátka nájmu je dnes často nižšia ako splátka hypotéky, čo mení výnosnosť.
Investori, ktorí držia väčšie byty s vysokým úverom, by mali zvážiť ich predaj a orientáciu na menšie nehnuteľnosti. Tie sa ľahšie prenajímajú a sú stále žiadané.
Predpokladá sa, že majitelia bytov budú mať snahu premietnuť rastúce ceny energií do nákladov nájomcu, čo povedie k ich orientácii na lacnejšie bývanie, kde aj desať eur hrá úlohu.
Žoldák si myslí, že ambície štátu a samosprávy rozšíriť ponuku nájomného bývania sú síce prítomné, ale očakávaný počet dodaných bytov nebude ani zďaleka taký vysoký, aby ovplyvnil ceny na komerčnom trhu.
Z dlhodobého hľadiska expert predpokladá, že trh bude nasledujúcich päť rokov stagnovať, pokiaľ nedôjde k výraznému zníženiu úrokových sadzieb, zvýšeniu hrubého domáceho produktu, zamestnanosti alebo reálnych miezd.
Dostupnosť bývania by sa však so zlacnením hypoték mala postupne zlepšovať, najmä pre kupujúcich väčších bytov, ktorých zatiaľ limituje výška splátok.
Upozornenie: Všetky články publikované na webstránke majú všeobecnú povahu a nezohľadňujú vašu individuálnu situáciu. Nepredstavujú investičné poradenstvo, ani návrh na uzatvorenie obchodu. S investovaním sa spája riziko. Minulá výkonnosť nie je zárukou budúcich výsledkov. Pred akýmkoľvek investičným rozhodnutím odporúčame konzultovať ho s kvalifikovaným finančným poradcom. Autor ani prevádzkovateľ magazínu nenesú žiadnu zodpovednosť za akékoľvek finančné straty alebo škody.
